خيار عيب چيست؟

856. خيار عيب چيست و چه كاربردى دارد؟

ج. اگر خريدار بفهمد مالى را كه گرفته عيبى دارد، اگر آن عيب پيش از معامله در مال بوده و او نمى دانسته، مى تواند معامله را به هم بزند يا تفاوت قيمت سالم و معيوب آن را بگيرد.

857. اگر جنس مرغوب و غير مرغوب مخلوط شود و به اسم مرغوب فروخته شود، چه حكمى دارد؟

ج. در اين صورت مشترى حق دارد معامله را به هم بزند.

858. آيا بعد از ظاهر شدن عيب در جنس فروخته شده، خريدار مى تواند جنس را به قيمت معيب از فروشنده مطالبه كند؟ و اگر در اين معامله فروشنده دروغ بگويد يا قسم دروغ بخورد، معامله چه صورتى دارد؟

ج. خريدار مى تواند يا معامله را به هم بزند و يا تفاوت قيمت سالم و معيوب را بگيرد و با دروغ گفتن، معامله باطل نمى شود.

بى  اطّلاعى از عقب  نشينى

859. منزلى فروخته شد و قولنامه اى تنظيم و مبلغى نيز در هنگام امضاى قولنامه پرداخت گرديد و مقرّر شد پس از انتقال و تحويل سند، باقى مانده پول پرداخت گردد. امّا در اين بين از طرف شهردارى اعلام شد كه اين منزل تقريبا 54 متر عقب نشينى دارد. با در نظر گرفتن اين كه فروشنده در هنگام بازديد خريدار از خانه نسبت به ميزان عقب نشينى اظهار بى اطّلاعى نموده بود، آيا براى خريدار خيار ثابت است؟

ج. با توجّه به نقص به وجود آمده، خيار ثابت است و اسقاط همه ى خيارات معلوم نيست شامل اين مورد باشد، واللّه  العالم.

 آشكار شدن عيب پس از چند سال

860. شخصى زمين مزروعى خود را با شخص ديگر معاوضه مى كند و پس از چند سال معلوم مى شود كه مغبون شده است، آيا خيار فسخ تا حال باقى است؟

ج. اگر تأخير براى جهل به حكم خيار باشد، خيارش باقى است و در غير اين صورت اگر بنا بر فسخ داشته و تأخير براى غرضى بوده، ظاهرا باز خيار دارد. البته نبايد سستى نمايد به گونه اى كه ضررى به غابن برسد و اگر بنا بر فسخ نداشته و بعدا تصميم بر آن گرفته ظاهرا خيارش ساقط است.
 خيار غبن

861. اينجانب مدّتى پيش منزلى را با قسمتى از باغ خود به اضافه ى مبلغى ديگر معاوضه نمودم و چون قيمت باغ خود را نمى دانستم، حاضر به اين معاوضه شدم، اكنون پس از اين كه هر دو در باغ و منزل تصرّفاتى كرده ايم متوجّه شده ام كه خيلى كلاه سرم رفته است. آيا چون در معاوضه، اسقاط خيارات نشده است، حقّ فسخ دارم؟

ج. تصرّف، قبل از آشكارشدن غبن، اسقاط خيار نمى كند و خيار براى مغبون ثابت است.

زمان استفاده از خيار غبن

862. از خيار غبن تا چه زمانى مى توان استفاده كرد؟

ج. اگر بعد از اطلاع بر غبن فسخ نكرد، براى جهل به حكم خيار، خيار او باقى است و اما در صورت علم و بناى بر فسخ، اگر تأخير براى غرضى بوده و موجب ضررى بر غابن نباشد، باز هم خيارش باقى است.
 دامنه خيار فاحش

863. در اسناد و قباله هاى معاملاتى مى نويسند: «با اسقاط تمام خيارات حتى خيار غبن فاحش.» اگر فردى در معامله اى فهميد كه خيلى مغبون شده مثلاً جنس خود را يك دهم يا يك بيستم قيمت متعارف فروخته ـ كه عقلا در اين معامله اصلاً اقدام نمى كنند مگر سفاهتى باشد ـ آيا خيار ساقط مى شود؟

ج. خيار ثابت است و لفظ فاحش تا اين حد اطلاق ندارد.
 دروغ در معامله با قسم

864. اگر كسى در معامله اى دروغ بگويد و روى آن قسم ياد كند، اين معامله چه صورتى دارد؟

ج. گناه كرده، ولى معامله صحيح است و خيار ثابت است.

 مطالبه تفاوت قيمت

865. اگر فردى پس از خريد جنسى متوجه اختلاف زياد قيمت آن جنس در بازار شود، آيا مى تواند تفاوت قيمت را از فروشنده مطالبه نمايد؟

ج. فرد مغبون حق مطالبه قيمت ندارد، بلكه اختيار دارد كه معامله را فسخ نمايد و حتى در صورت پرداخت ما به التفاوت توسط فروشنده، اين خيار ساقط نمى شود.

ادعاى مغبون بودن فروشنده

866. شخصى زمينى را به عنوان قطعه با مشاهده به من فروخته است و بعد از مدتى مى گويد متراژ آن مقدارى زيادتر بوده است، آيا حق دريافت پول اضافه را دارد يا خير؟

ج. با صِرف ادعا، حقى ندارد مگر آن كه آن را اثبات كند.
 دندان غير قابل استفاده

867. شخصى مقدارى پول به دندان ساز براى ساخت دندان مصنوعى داد، ولى دندان ها به دهانش نخورد، آيا مى تواند پول خود را پس بگيرد؟

ج. اگر اقاله كنند، جايز است و اگر شرط كرده بوده كه به دهانش بخورد، خيار دارد.
 خيار شرط

868. در معامله اگر طرف مقابل شرط را رعايت نكرد، آيا حق فسخ معامله را دارد يا خير؟

ج. بله، خيار تخلّف شرط دارد.
 فروش حيوان معيوب و بيمار

869. اگر كسى گوسفندى يا حيوان ديگرى خريدارى و ذبح كرده باشد، بعد از آن بفهمد كه حيوان مريض بوده است، آيا مى تواند بعد از آن حيوان را به فروشنده پس بدهد و پولش را بگيرد؟

ج. در اين صورت مى تواند تفاوت قيمت صحيح و سالم را از فروشنده بگيرد و نمى تواند گوسفند را پس دهد.

فراموش كردن ذكر خيار در معامله

870. اگر طرفين معامله توافق كردند كه در معامله شرط خيار قرار دهند، ولى هنگام عقد شرط خيار را فراموش كردند، آيا باز، خيار ثابت است؟

ج. خيار ثابت است، زيرا عقد مبتنى بر آن شرط واقع شده است.
 شرط ساقط شدن تمام خيارات

871. در بعضى از قولنامه ها در بنگاه ها نوشته شده است «معامله انجام شده قطعى است و كليه خيارات حتى خيار غبن از طرفين ساقط گرديد»، آيا اين شروط جايز است؟ در اين صورت هيچ نوع خيارى باقى مى ماند كه از آن استفاده نمود؟

ج. بله، اين شروط جايز و ساقط كننده خيارات است، مگر موردى كه از آن منصرف باشد.
 حقّ فسخ حتى با اسقاط كافه ى خيارات

872. شش دانگ يك دستگاه خانه با مساحت و مشخّصات و حدود معيّن به مبلغ معيّن بين خريدار و فروشنده قراردادنامه اى تنظيم گرديد. از كلّ ثمن معامله، خريدار به عنوان بيعانه 91 را پراخت كرده است و قرار بر اين شد كه بقيّه ى ثمن را در تاريخ انتقال سند رسمى نقدى به فروشنده بپردازد. دفترخانه اى براى تنظيم سند رسمى به حسب تراضى طرفين در دو ماه ديگر تعيين گرديد با اسقاط كافّه ى خيارات، از جمله اسقاط خيار غبن، فروشنده ملتزم شد در صورت انصراف و عدم حضور در دفتر مورد توافق مبلغ... دريافتى به عنوان بيعانه و مبلغى معادل بيعانه نيز به خريدار بپردازد. چهارده روز قبل از تاريخ مقرّر با ارسال اظهارنامه و تلگراف، اعلام انصراف و فسخ نموده است به دليل غبن غير قابل اغماض، با توجّه به اين كه در قرارداد نامه اسقاط خيارات و غبن فاحش شده، در صورتى كه غبن فاحش غير قابل اغماض نيز وجود داشته باشد، آيا فروشنده حقّ فسخ دارد؟ با توجّه به اين كه از ثمن معامله 91 را به عنوان بيعانه گرفته است و تا به امروز مورد معامله در تصرّف فروشنده است.

ج. اگر غبن فاحش غير قابل اغماض در وقت معامله ظاهر شد، به گونه اى كه با علم به آن احتمال اقدام نبوده و منظور از اسقاط خيار در نزد عرف و متفاهم طرفين، آن مقدار نبوده است، حق فسخ ثابت است.

873. اگر در معامله اى اسقاط كافه ى خيارات شده و طرف معامله احتمال غبن مى دهد، ولى بعد معلوم مى شود كه غبن او خيلى زياد بوده به نحوى كه قابل اغماض نيست، آيا حقّ فسخ دارد؟

ج. اگر اسقاط خيار را مقيّد كرده بوده، به مرتبه اى از غبن كه احتمال مى داده يا از قراين فهميده بوده است، خيار ساقط نيست، در غير اين صورت ساقط است مگر در صورت ثبوت انصراف قطعى از آن.
 اسقاط حق خيار

874. حق خيارات در معامله در چه صورتى اسقاط مى شود؟

ج. در صورتى كه ضمن عقد، آن ها را اسقاط كنند يا صاحب خيار بعد از عقد آن را اسقاط نمايد.
 اسقاط كافّه ى خيارات و تخلّف شرط

875. شخصى خانه اى را فروخته و ضمن صيغه ى عقد بيع، شرايطى را براى خريدار شرط نموده و ضمنا اسقاط كافه ى خيارات را هم ذكر كرده است. در صورت تخلّف شرط از ناحيه ى خريدار، آيا فروشنده مى تواند خيار فسخ، به خاطر تخلّف شرط ضمن عقد را استفاده نمايد؟

ج. اگر از اسقاط كافه ى خيارات، استفاده ى خيار شرط هم شود، خيار ندارد و در غير اين صورت مى تواند اعمال خيار تخلّف شرط كند و در هر صورت بر خريدار تكليفا واجب است شروط را مراعات كند.

شرط خيار بدون مدت

876. آيا مى توان در معاملات شرط خيار بدون مدت قرارداد؟ آيا مى توان در صورت فسخ هر طرف براى جبران ضرر طرف ديگر جريمه اى دريافت كرد؟ اگر براى محكم تر نمودن عقد، اين شرط را ضمن عقد بياورند چه حكمى دارد؟

ج. شرط خيار بايد مدت معين و مشخصى داشته باشد و مى توان شرط خيار را به پرداخت مبلغى مشروط كرد.
 فروش جنس بعد از مهلت خيار

877. آيا مشترى مى تواند بعد از پايان مهلت خيار و قبل از قبض، جنس مورد معامله را به فرد ديگرى بفروشد و آيا فروشنده مى تواند قبول اقاله را مشروط به كسر درصدى از پول كند؟

ج. صورت اوّل جايز است و صورت دوم جايز نيست.

 دريافت هزينه ها پس از اعمال خيار

878. آيا پس از فسخ معامله به خيار، مخارجى را كه خريدار تا هنگام فسخ براى جنس فروخته شده كرده است، طلب كار مى باشد؟

ج. طلب كار نيست، زيرا در ملك خودش خرج كرده است.

 تصرّفات خريدار در جنس فروخته شده پيش از فسخ

879. خريدارى جنسى را خريده و بعد فهميده كه مغبون شده است و خواسته معامله را فسخ كند، آيا تصرفات و استفاده هايى را كه از پيش فسخ كرده، موجب ضمان است؟

ج. تصرفات مالكيّه است و موجب ضمان نيست.

انتقال خيارات به ورثه

880. معامله را از چه راه هاى شرعى مى توان به هم زد و آيا خيارات شرعى بعد از مرگ به ورثه انتقال پيدا مى كند؟

ج. به موارد فسخ معامله در رساله رجوع شود و خيارات هم بعد از مرگ به ورثه منتقل مى شود.
 فسخ يك طرفه معامله

881. اگر در معامله اى فروشنده بعد از دريافت وجه نتواند كالاى مورد معامله را به مشترى تحويل دهد و بخواهد از معامله منصرف شود، آيا انصراف او بدون رضايت مشترى جايز است؟ در صورتى كه وجه را دريافت نكرده و در تاريخ مقرر نتواند كالا را به مشترى تحويل دهد، چه وجهى دارد؟

ج. خير، نمى تواند بدون رضايت مشترى منصرف شود، ولى مشترى حق فسخ دارد و هم چنين است صورت دوّم، اگر معامله ى سلف نبوده است.
 خيار فسخ در صورت تأخير قيمت

882. آيا مجرد تأخير قيمت موجب خيار (فسخ) مى شود؟

ج. به صورت 9 از موارد فسخ معامله مراجعه شود.

 فسخ معامله و ميزان در پرداخت ثمن

883. اينجانب يك حبّه آب را به شخصى فروختم و در قبال آن چكى يك ساله از مشترى گرفتم. در موعد مقرّر تبديل به پول نشد، آخر جلوى آب را بستم كه البتّه به مدّت يك سال از آب استفاده كرده است. اكنون در صورت جواز فسخ معامله، آيا قيمت آبى كه او در طول يك سال بهره بردارى كرده است بايد بپردازد يا نه؟

ج. از حالا حساب مى شود.

فسخ معامله ى يك جانبه

884. اگر قطعه زمينى بر اساس توافق نامه و قرارداد حقوقى و قانونى جمهورى اسلامى ايران به شخص حقيقى و يا حقوقى، بر اساس انبوه سازى مسكن واگذار گردد و طرف قرارداد متحمّل هزينه هاى قابل توجّهى براى مقدّمات كار در آن زمين شده باشد و مجوّزهاى لازم را گرفته باشد كه بر اساس آن مجوّزها، مستحدثاتى ايجاد كرده است. آيا مى توانند بدون اجازه و اطّلاع و رضايت طرف قرارداد، زمين مذكور را به افراد حقيقى يا حقوقى و يا نهاد دولتى واگذار نمايند و آيا بدون رضايت طرف اوّل، فسخ و ابطال قرارداد معامله اى كه در واگذارى دوم انجام گرفته، صحيح است؟

ج. بر تقدير صحّت واگذارى اوّل اگر واگذارى به نحو معامله بوده است در صورت وجود يكى از اسباب خيار مثل شرط يا غبن، حقّ فسخ ثابت مى شود وگرنه نمى توانند بدون رضايت طرفين معامله را فسخ و به ديگرى واگذار كنند و صحّت و فساد معامله ى دوّم مبنى بر جواز فسخ معامله ى اوّل و عدم آن است.
 نحوه ى تحقّق فسخ

885. آيا براى فسخ معامله علاوه بر فسخ لفظى، لازم است كارى كند كه دلالت بر فسخ داشته باشد؟

ج. ظاهرا فسخ لفظى ـ كه به طرف مقابل اطّلاع دهد ـ كافى است.

احکام خیارات

منظور از احکام خیارات، احکامی است که در همه خیارات جاری و ساری است و الا هر یک از خیارات احکام خاص به خود را دارد مانند خیار مجلس و حیوان و غبن و.... و چون این احکام بر همه خیارات جاری می‌شوند می‌توان آنها را قواعد حاکم بر خیارات نامید، که در ذیل به ذکر آنها می‌پردازیم:

1- خیار در اثر عقد بوجود می‌آید، و حقی است که در اثر آن یکی از متعاملین یا هر دو می‌توانند عقد لازم را بر هم زنند و آن را فسخ کنند. حق مزبور با عقد به وجود می­آید مگر در خیار تأخیر ثمن، خیار تفلیس و خیار تخلف شرط که سبب پیدایش هر یک از آنها پس از عقد است.[1]

2- خیارات مختلف، ممکن است در یک عقد بوجود آیند مثلاً خیار مجلس و خیار حیوان در بیع حیوان بلافاصله پس از عقد به وجود می‌آیند. در این صورت می‌توان برای فسخ عقد به یکی از خیارات یا تمامی خیاراتی که در عقد موجود است متوسل شد و هرگاه یکی از آنها به جهتی از جهات ساقط گردد، بقیه خیارات را می‌توان اعمال نمود.[2]

3- وجود خیار در بیع مانع از تملیک مبیع بوسیله عقد نمی‌شود. در اثر عقد بیع، مشتری مالک مبیع می‌گردد و این امر در تمامی اقسام بیع از مطلق و مشروط و خیاری یکسان می‌باشد. به همین خاطر ماده 364 قانون مدنی می‌گوید:« در بیع خیاری، مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار » در بیع خیاری ملکیت مشتری نسبت به مبیع در مدت خیار متزلزل است بدین جهت بدستور ماده 460 ق.م. در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.[3] 

4-   خیار حقی است مالی و قابل انتقال:

 الف: انتقال خیار بوسیله عقد: خیار حقی است مالی برای صاحب خیار و می‌تواند به جهتی از جهات به خیار بر علیه اوست آن را واگذار نماید، مانند آنکه خیار را مورد صلح قرار دهد، نتیجه انتقال خیار به کسی که خیار علیه اوست آن است که منتقل الیه مالک خیار می‌شود و می‌تواند عقد را فسخ بنماید و یا خیار را ساقط کند. خیار قابل انتقال به شخص ثالث نمی‌باشد زیرا از خیار فسخی که متعالمین یا یکی از آنها دارد شخص ثالث منتفع نمی‌گردد.

ب: انتقال خیار بوسیله ارث: طبق صریح ماده 445 هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به وارث می‌شود» زیرا خیار حقی  مالی است و مانند اموال دیگر متوفی در اثر فوت به وارث منتقل می‌گردد. در دو مورد زیر خیار منتقل بورثه نمی‌شود:

الف) در صورتی که شرط خیار، مقید به مباشرت شخص باشد که به دستور ماده 446 به ورثه منتقل نمی‌شود.

ب) در صورتی که شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین قرار داده شده است به دستور ماده 447 بورثه مشروط له منتقل نمی‌شود.[4]

5- امضاء عقد و اسقاط حق خیار: حق خیار از حقوق مالی است و حقوق مالی قابل اسقاط می‌باشد زیرا مالک می‌تواند هرگونه تصرفی در ملک خود بنماید. بنابراین، می‌توان خیار را پس از عقد ساقط کرد. هرگاه خیار موجود نشده باشد نمی‌توان آن را ساقط کرد.

6- فوری بودن خیار: دارنده حق خیار نمی‌تواند در اعمال آن چندان تأخیر کند که موجب زیان طرف خود گردد. البته این امر در خیاراتیست که تأخیر در اعمال آن موجب توجه زیان به طرف می‌گردد والا در خیاراتی که زیانی از تأخیر بطرف نمی‌رسد دارنده خیار می‌تواند تا مدتی که می‌خواهد اعمال خیار را به تأخیر اندازد مثل خیار تبعیض صفقه ماده 441.[5]

7- فسخ عقد:

فسخ عبارت از بر هم زدن عقد لازم است در مواردی که قانون اجازه‌ می‌دهد. فسخ مانند اسقاط خیار والتزام به عقد از ایقاعات می‌باشد و بدون موافقت و حضور طرف مقابل محقق می‌شود. تصرفاتی که نوعاً کاشف از به هم زدن معامله باشد طبق ماده 451 قانون مدنی فسخ فعلی است، فسخ طبق ماده 449 به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود. فسخ مانند اقاله از زمان انشاء فسخ، عقد را برهم می‌زند و از ادامه آثار آن جلوگیری می‌کند.[6]

نکته آخر اینکه مبنای اصلی خیارات، بر پایه غلبه یکی از دو اصل حکومت اراده ولا ضرر است. خیار فسخ در همه حال چهره حمایتی و خصوصی دارد و نباید آن را از قواعد مربوط به نظم عمومی پنداشت.[7]

[1] .امامی، حسن حقوق مدنی، انتشارات کتابفروشی اسلامی، تهران، مهرماه 1340، چاپ سوم، ص 528، ج 1.

[2] .طاهری، حبیب ا...، حقوق مدنی، چاپخانه دفتر انتشارت اسلامی، ص 157، یک جلد است.

[3] .امامی، حسن، حقوق مدنی، انتشارات کتابفروشی اسلامی، تهران، مهرماه، 1340، چاپ سوم، ص 530،، ج 1.

[4] .کاتوزیان،‌ ناصر؛ دوره مقدماتی حقوق مدنی (اعمال حقوقی)، ناشر شرکت انتشار، چاپ دوم، 1371، ص 364.

[5] .کاتوزیان، ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی (اعمال حقوقی)، ناشر شرکت انتشار، چاپ دوم، 1371، ص 354.

[6] .کاتوزیان،، ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی (اعمال حقوقی، ناشر شرکت انتشار، چاپ دوم، 1371، ص 348.

[7] کاتوزیان،، ناصر؛ دوره مقدماتی حقوق مدنی (اعمال حقوقی، ناشر شرکت انتشار، چاپ دوم، 1371،.ص342.